行业变化：目前行业整体呈短期调整、长期稳健态势，政策从取消限售、降利率等方面持续放松，市场出现核心区抗跌、远郊承压的分化，整体呈现“量稳价跌、以价换量”特征。
市场变化：二手房以低总价、高性价比产品逐步获取市场重心，新房产品减量重质，优质四代宅产品成交占比不断扩大，整体呈现分化筑底态势。
企业表现：头部房企聚焦核心区优质地块，以高品质改善产品和高性价比产品换取流速；中小房企资金承压，部分面临债务风险。
产品策略：产品持续分化，性价比产品与城市核心区高改产品精准捕获刚改和改善客户，四代宅项目不断入市，面积、户型出现同质化，新规后少量企业开始尝试小户型四代宅。
市 场 解 读
△房地产政策持续加码，降低购房门槛、支持“卖旧换新”提高房款补贴比例等，促进市场良性循环
重庆持续释放房地产利好政策，全面覆盖新房及二手房市场。通过下调贷款利率、首付比例降低购房门槛，放宽交易限制等举措有效激活市场流动性，特别推出“卖旧买新”专项政策通过购房补贴等方式给予支持，打通房产置换链条，形成“去库存-促成交”的市场闭环，推动市场良性循环。
△市场供应格局深度调整：同比降量三成，存量主导与品质升级并行
整体供应量波动下降，上半年新房和二手房整体新入市6.1万套，其中二手房入市4.9万套，占供应量的80%，持续位于供应高位；
新房供应进入提质换挡的调整期，普通住宅仍然是供应主力，但四代宅逐步崭露头角，特别是在建面120㎡以上的改善和高改产品上，四代宅供应占比量在20%左右，市场影响力逐步提升。
△二手房占比创新高；新房四代宅成交占比扩大，高改及豪宅由四代宅主导，刚需被二手房吸附
市场占比：新房与二手房占比形成“三七开”，二手房市场占比高达76%；
新房市场：建面120-144㎡改善型产品占比35%成为市场主流需求，其中四代住宅产品表现突出，占据新房市场20%份额；建面144㎡以上高改产品份额提升，其中四代住宅同比显著增长7个百分点，市场需求趋势逐渐向高品质住宅转移；
二手房市场：较新房具有成熟社区配套、价格优势等，市场份额突破峰值，建面120㎡及以上改善、高端改善产品对比同类新房产品性价比更高，推动市占上涨。
△二手房降价抛售拉大与新房差距，四代宅成交占比扩大稳房价
整体市场均呈降价趋势，二手房大幅度降价抛售，新房二手房价差拉大到3226元/㎡；
新房市场中普宅价格持续波动下降，2024年7月改善类四代宅开始入市，随着四代宅建筑规则逐步放开，产品从高改逐步向刚改、改善等产品覆盖，导致四代宅价格整体下调，目前整体均价20000元/㎡左右，较普宅高6000元/㎡左右。
△市场成交量TOP10板块市占率达53%，C类板块主导成交规模，U类板块支撑房价
2025年上半年重庆中心城区住宅成交量TOP10板块市占53%，市场集中度高，尤其聚焦C类板块，以价换量抢占市场份额；零星U类板块上榜，依赖于核心区位优势，根据客群需求精准定位打造优质、迭代产品，房价逆势上涨，抗跌性强，成为高净值客群首选。
中央公园板块成交24.77万方，销售规模断层领先中心城区其他板块，价格韧性优于市场均值，市占率上涨至11%，区域名校云集、产品业态选择范围广等，精准匹配群体多元置业需求。
△案场热度分化，普宅靠打折，四代宅通过高赠送实得单价低，实现热销
普宅通过高折扣拉动成交：2025年1-6月重庆中心城区普宅推案量有所下滑，但认购率处在56%的高位，远郊、近郊板块项目推盘优惠力度约7-86折，大折扣吸附客群购买；
四代宅通过高赠送驱动高成交：四代住宅项目积极开盘加推，2025年上半年认购率封顶值为84%，产品聚焦120-143㎡，赠送率约18-30%，销售折扣95-97折，少量高端项目产品为145-310㎡，赠送率约30%以上，优惠折扣仅2%。
△二手房限售取消后挂牌量持续涨，卖家降价抛售，买家抄底入手
二手房限售取消5年内次新房源挂牌量短期持续上涨，拉动典型项目带看量波动上涨；
但卖方市场从挂牌到成交不断降价，最终成交价约为挂牌价8折。
榜 单 发 布
榜 单 解 读
△第一梯队：全口径排名1-10名
前十企业央/民企平分秋色，差异化竞争抢占份额。龙湖、香港置地、华润等企业聚焦四代宅升级，通过产品迭代，以创新产品力争夺市场，满足高端及改善需求；海成、两江产城等依托规模化开发+长效去化策略，稳定贡献业绩。
龙湖：企业位列全口径榜首位，通过产品升级驱动企业发展。产品端，聚焦四代宅升级，打造御湖境、观萃等标杆项目，形成差异化竞争优势。其中御湖境作为2025年新开项目，凭借“悬浮合院”理念，设计115㎡-186㎡的广域面积段，覆盖多元客群，单盘贡献40%业绩，成为企业标杆项目之一。企业后市竞争力上，目前企业住宅存量超80万方，且四代宅占比超20%，持续强化市场话语权。
招商蛇口：企业排名稳居前列，产品策略持续升级。2025年上半年，企业在城市中保持第四的排名，市场地位稳固。招商蛇口持续深耕中心城区，发布招商“好房子”标准体系，系统构建城市理想生活方式，既迎合市场需求，又引领行业趋势。推出的招商1872-阅青斓组团，打造重庆首个建面100㎡以下的超新规四代宅，满足年轻家庭及首改客群需求。长嘉汇、渝天府等主力在售项目进入成熟开发期，成交数据持续排名市场前茅。上半年，招商荟·招夕相见社群落地活动超80余场，参与业主人次超5000+，客户美誉度显著提升。。
△第二梯队：全口径排名11-20名
竞争白热化，多企业依托单项目热销上榜。
金茂：企业今年上半年排名11，较2024年上升12名，主要得益于新产品迭代成功获得市场认可。今年上半年，金茂主力在售项目有6个，其中新开项目璞印金开表现尤为突出，该项目引入金茂TOP级“璞系”产品线，定位200㎡+改善市场，打造城市高端改善项目，项目精准客群定位叠加四代宅产品力因素，单盘销售额超4亿元，贡献企业47%业绩。
△2025年房企集中度加速聚拢，TOP30市占率达到近三年最大增幅，中小企业市场空间进一步压缩
头部效应显著，TOP30 市占率达到65%，较2024年提升9个百分点；TOP20与TOP10集中度同步分别提升6%和3%，中部房企集中发力扩张提速，以新产品或打折扣积极吸引客户成交，行业从向结构性洗牌方向转变，进入“寡头竞争+梯队重构”新阶段。
△房企通过产品迭代拉升房价上涨，央国企溢价1302元/㎡，民企溢价606元/㎡
上榜央国企住宅价格高出市场均值1302元/㎡，华润、招商、联发等房企持续在核心区打造高端改善产品，针对新项目或新组团致力于打造四代住宅产品，叠加地段优势，拉大与市场均价差距；中建壹品、中建信和等企业精准定位区域客户需求，打造总价约100-150万产品，吸引刚需、刚改客群高度关注；
上榜民企住宅均价较市场均价高606元/㎡，香港置地致力于打造高端、豪宅产品，布局于城市核心地段，精装交付，成交价远超市场平均市场；龙湖、国瑞、海成、保亿针对新入市项目迭代新品四代住宅，整体住宅价格普遍超市场均价1000元/㎡；荣盛、金鹏、富力采用低价策略引销售流量，套总价低于市场均值超30万元。
后 市 预 测
供需关系：新房“企稳”，二手“稳增”。2025年供应端以需定供持续，预计全年供应不超过400万方，成交乐观估计规模介于500-600万方，价格受四代宅改善产品成交占比增加影响，预计上涨4%；二手房延续高热状态，降价抛售，成交量比2024年预计上涨5%，均价预计下降5%。
市场竞争：新房市场供应低位，将集中于城市级板块四代宅项目，其高得房率、高配置、实得低的特点全面超越普宅，溢价及流速拉开差距；二手房拉开与新房价格差距，配套满足居住基本生活需求，成为刚需客群首选，未来新房二手房将形成改善买新房，刚需买二手的互补格局。
产品格局：上半年“好房子”建设标准进一步落定，重庆出台‘渝13条’为高品质住宅建设提供系统性支持，标志着住宅产品从“量”转向“质”的发展；但是，随着新规产品大量涌入市场，新规住宅因高赠送率导致旧房贬值，或将引发市场不满，因此过度追求赠送面积吸引购房者的方式将难以为继。
展望未来，新规产品的设计与监管或将进一步优化，住宅产品的升级方向将不再局限于单纯追求更多的赠送面积，而是转向生活场景的优化、科技赋能的深化以及服务配套的完善等。